Mua nhà trong hẻm ở vùng Tân Túc, Tân Kiên cũ — nay thuộc xã Tân Nhựt — cần kiểm bốn lớp: con hẻm (thuộc ai, lộ giới bao nhiêu, xe gì vào được), giấy tờ (sổ riêng hay chung, diện tích và hình dạng trên sổ có khớp thực tế), công trình (nhà có giấy phép, có xây lấn hẻm, lấn đất bên cạnh không), và chất lượng nhà (lún, nứt, thấm, ngập). Nhà hẻm thường có giá dễ tiếp cận hơn nhà mặt tiền, nhưng mỗi lớp trên đều có thể giấu một rủi ro.
Tân Túc từng là thị trấn huyện lỵ Bình Chánh, đô thị hoá sớm hơn các xã xung quanh; Tân Kiên phát triển nhanh dọc Quốc lộ 1 và giáp Bình Tân. Hai vùng này có nhiều hẻm hình thành từ chia đất ruộng, đất vườn, nhiều căn nhà đã qua vài đời chủ. Bài này đi qua những điều cần kiểm trước khi đặt cọc.
Con hẻm: thuộc ai và rộng bao nhiêu theo quy hoạch
Hẻm có thể là đường công cộng do Nhà nước quản lý, hoặc là lối đi chung trên đất của các hộ dân chừa ra khi chia đất. Hai loại này khác nhau về quyền và nghĩa vụ. Hẻm công cộng thường được ghi nhận trên bản đồ địa chính, Nhà nước sửa chữa, có lộ giới theo quy hoạch. Lối đi chung trên đất tư thì quyền sử dụng phụ thuộc thoả thuận giữa các hộ, và có thể là nguồn tranh chấp.
Hỏi người bán và kiểm bản vẽ trên giấy chứng nhận: thửa đất tiếp giáp với gì — đường, hẻm công cộng hay đất của người khác. Nếu thửa đất không trực tiếp giáp đường công cộng, hỏi về văn bản thoả thuận lối đi và đọc kỹ nó.
Lộ giới hẻm theo quy hoạch có thể rộng hơn hiện trạng. Khi xin phép sửa nhà, xây lại, phần đất trong lộ giới thường phải chừa ra. Một căn nhà xây hết đất trên sổ, nếu xây lại theo lộ giới mới, có thể mất một phần diện tích. Hỏi thông tin lộ giới trước khi mua, đặc biệt nếu bạn có ý định đập ra xây lại.
Đi thử con hẻm: những gì nên quan sát
Đi bộ từ đường lớn vào tới nhà, rồi đi tiếp tới cuối hẻm. Quan sát:
- Bề rộng hẹp nhất của hẻm trên đường từ đường lớn vào nhà; xe ba gác, xe tải nhỏ, xe cấp cứu có vào được không.
- Hẻm cụt hay hẻm thông; hẻm cụt yên tĩnh hơn nhưng thoát hiểm khi cháy, ngập khó hơn.
- Mặt hẻm có bằng không, có đoạn nào thấp đọng nước không; cống thoát nước dọc hẻm ở đâu.
- Dây điện, dây cáp có chằng chịt thấp không; trụ điện có nghiêng không.
- Các nhà trong hẻm xây lấn ra hẻm nhiều không — bậc thềm, mái che, bồn hoa.
- Hoạt động trong hẻm: xưởng nhỏ, kho, quán nhậu, điểm tập kết rác; tiếng ồn, mùi vào các giờ khác nhau.
- Đèn hẻm buổi tối; cảm giác an toàn khi đi về muộn.
Đi vào hai thời điểm khác nhau — sáng ngày thường và tối cuối tuần — thường cho thấy đầy đủ hơn nhịp sống của con hẻm.
Sổ có khớp với thực tế không
Ở vùng đô thị hoá nhanh, rất hay gặp chuyện nhà thực tế khác với giấy chứng nhận: diện tích đất thực tế lớn hơn hoặc nhỏ hơn sổ; hình dạng thửa khác; nhà xây thêm tầng, cơi nới phía sau mà sổ chưa cập nhật; một phần nhà xây trên đất hàng xóm hoặc ra hẻm. Mỗi sự sai lệch này có thể gây rắc rối khi bạn làm thủ tục sang tên, thế chấp, xin phép sửa nhà.
Cách kiểm: so sơ đồ thửa đất trên sổ với thực tế, đo chiều ngang, chiều sâu; đối chiếu số tầng, diện tích xây dựng ghi trên sổ (nếu nhà đã được ghi nhận quyền sở hữu) với thực tế. Nếu lệch, hỏi người bán vì sao và đề nghị họ làm thủ tục cập nhật trước khi bán, hoặc ít nhất ghi rõ trong hợp đồng ai chịu trách nhiệm xử lý.
Nhà có phần xây không phép, sai phép là rủi ro bạn thừa hưởng khi mua. Phần đó có thể bị xử lý, không được ghi nhận, và ảnh hưởng tới giá trị khi bán lại. Hỏi người bán có giấy phép xây dựng không, có biên bản hoàn công không.
Sổ riêng, sổ chung và những dạng giấy tờ khác
Sổ riêng đứng tên người bán. Dạng an toàn nhất. Vẫn cần kiểm người bán có vợ hoặc chồng không, tài sản là chung hay riêng, có đang thế chấp không.
Sổ chung nhiều người. Một thửa đất, một căn nhà đứng tên nhiều người — thường là anh em thừa kế, hoặc người mua chung. Mua một phần trong sổ chung nghĩa là bạn trở thành đồng sở hữu với người khác; mọi giao dịch sau này cần sự đồng ý chung. Nếu nhà đã được chia thực tế mà sổ chưa tách, hãy đề nghị tách sổ trước khi mua.
Nhà đang thế chấp ngân hàng. Phổ biến và có thể mua được, nhưng phải theo trình tự giải chấp với ngân hàng. Không giao tiền cho người bán trước khi có phương án giải chấp rõ ràng, tốt nhất là giao dịch có sự tham gia của ngân hàng.
Nhà thừa kế chưa khai nhận. Người đứng tên đã mất, những người thừa kế bán nhà. Phải làm thủ tục khai nhận, phân chia di sản trước, với sự đồng ý của tất cả người thừa kế theo pháp luật. Thiếu một người là giao dịch có thể bị huỷ.
Giấy tay, vi bằng. Đã nói kỹ trong bài về mua đất giấy tay của mục này. Không có sổ thì không có nhiều thứ để kiểm.
Kiểm chất lượng căn nhà
Nhà hẻm ở Tân Túc, Tân Kiên cũ nhiều căn đã xây mười, hai mươi năm, trên đất ruộng đã san lấp. Những vấn đề hay gặp là lún, nứt, thấm, ngập. Khi xem nhà, mở hết các cửa xem có kẹt không, nhìn góc cửa có vết nứt xiên không, nhìn trần dưới nhà vệ sinh tầng trên có vết ố không, nhìn chân tường tầng trệt có ẩm, bong sơn không.
Hỏi về lịch sử sửa chữa: nhà đã nâng nền chưa, khi nào; đã chống thấm lại chưa; hệ thống điện đã thay chưa. Một căn nhà cũ được bảo dưỡng tốt có thể tốt hơn một căn mới xây ẩu. Nếu không tự tin, mời một người thợ có kinh nghiệm hoặc kỹ sư đi xem cùng; chi phí một buổi xem nhỏ hơn rất nhiều so với chi phí sửa chữa bất ngờ.
Đừng quên hệ thống thoát nước, bể phốt. Nhà trong hẻm vùng ven đô có thể chưa đấu nối cống chung, nước thải đi đâu, bể phốt ở đâu, lần cuối hút khi nào — những câu hỏi nghe không hay nhưng rất thực tế.
Xe cứu hoả, xe cấp cứu và chuyện an toàn
Một tiêu chí ít người nghĩ tới khi mua nhà hẻm là xe chữa cháy, xe cấp cứu có vào được không. Hẻm quá hẹp, nhiều đoạn bị thu hẹp bởi bậc thềm, mái che, xe máy đậu, có thể khiến việc cứu hộ chậm lại trong tình huống khẩn cấp. Với gia đình có người già, trẻ nhỏ, đây là điều đáng cân nhắc.
Nếu đã chọn nhà trong hẻm hẹp, bù lại bằng những biện pháp trong nhà: bình chữa cháy, thiết bị báo khói, lối thoát thứ hai như cửa sổ, ban công không bị song sắt hàn kín, và một kế hoạch thoát hiểm mà cả nhà đều biết. Cùng hàng xóm giữ cho hẻm thông thoáng, không đậu xe chắn lối vào ban đêm.
Khi đi xem nhà, đo bề rộng chỗ hẹp nhất của hẻm, nhìn xem có trụ nước chữa cháy gần đầu hẻm không, đường từ đầu hẻm vào tới nhà dài bao nhiêu. Những con số đơn giản này giúp bạn so sánh hai căn nhà một cách thực tế hơn là chỉ dựa vào cảm giác rộng hay hẹp.
Hỏi hàng xóm: những câu đáng hỏi
Hàng xóm là nguồn thông tin miễn phí và thật nhất về một căn nhà trong hẻm. Vài câu hỏi đáng hỏi:
- Căn nhà này ai ở trước đây, ở bao lâu, vì sao bán?
- Hẻm có ngập khi mưa lớn không, nước lên tới đâu?
- Có tranh chấp gì về ranh đất, lối đi, nước thải với nhà này không?
- Hẻm có ồn vào giờ nào không — xưởng, quán, tụ tập?
- Có hay mất điện, mất nước không?
- Gần đây có ai trong hẻm sửa nhà, xin phép có khó không?
- Có nghe nói hẻm sắp được mở rộng, nâng cấp không?
Hỏi một cách lịch sự, tự giới thiệu là người đang tìm mua nhà. Phần lớn hàng xóm sẵn lòng kể, vì họ cũng muốn biết người sắp về sống cạnh mình. Nhớ rằng mỗi người có góc nhìn riêng; hỏi vài nhà để có bức tranh cân bằng.
Nhà hẻm gần Quốc lộ 1 và dải giáp Bình Tân
Hẻm ra Quốc lộ 1 thuận tiện đi lại, gần chợ, cửa hàng, xe buýt. Đổi lại, đầu hẻm giờ cao điểm đông xe, ra vào quốc lộ phải cẩn thận với xe tải, và nhà gần đầu hẻm chịu tiếng ồn, bụi. Nếu có trẻ nhỏ, xem kỹ khoảng cách và đường đi từ nhà ra quốc lộ, có vỉa hè, có đèn tín hiệu ở chỗ băng qua không.
Ở dải phía Tân Kiên cũ giáp Bình Tân, nhà phố dày, hẻm đan nhau, ranh giới hành chính mới có thể đi qua giữa các khu dân cư. Khi mua nhà ở đây, kiểm xem căn nhà thuộc xã Tân Nhựt hay phường Tân Tạo, vì hồ sơ sang tên, đăng ký thường trú, tuyển sinh cho con sẽ làm theo đơn vị đó. Cách tra được nói trong mục thủ tục hành chính của trang.
Vùng này cũng là nơi nhiều nhà được cơi nới, xây thêm tầng theo nhu cầu cho thuê. Kiểm kỹ phần xây thêm có giấy phép không, kết cấu có chịu được không, đặc biệt khi nhà cũ xây trên nền đất ruộng.
Sau khi chọn được nhà: trình tự giao dịch
Khi đã ưng một căn, trình tự gợi ý để giao dịch an toàn:
- Xem bản chính giấy chứng nhận, kiểm thông tin chủ sở hữu, thế chấp, quy hoạch.
- Ký hợp đồng đặt cọc có điều kiện rõ ràng, tốt nhất có công chứng.
- Bên bán hoàn tất các việc đã cam kết: giải chấp, khai nhận thừa kế, cập nhật hiện trạng nếu có.
- Ký hợp đồng mua bán tại tổ chức hành nghề công chứng, thanh toán theo mốc đã thoả thuận.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động, nộp thuế phí, nhận giấy chứng nhận mang tên mình.
- Bàn giao nhà có biên bản, chụp ảnh hiện trạng, nhận chìa khoá, giấy tờ điện nước.
Mỗi bước nên có giấy tờ đi kèm, và tiền chỉ đi khi giấy tờ của bước đó đã rõ. Phần đặt cọc và các mốc thanh toán được nói kỹ trong bài riêng của mục này.
Câu hỏi thường gặp
Nhà hẻm ở Tân Túc cũ có lộ giới không?
Hẻm công cộng thường có lộ giới theo quy hoạch, có thể rộng hơn hiện trạng. Hỏi cơ quan quản lý quy hoạch hoặc bộ phận quản lý đô thị của xã về lộ giới con hẻm cụ thể trước khi mua, nhất là khi định xây lại.
Diện tích thực tế lớn hơn sổ có lợi không?
Không hẳn. Phần dư có thể là đất hẻm, đất hàng xóm, đất công bị lấn, và có thể không được công nhận. Khi làm thủ tục, cơ quan đăng ký sẽ xem xét theo quy định. Đừng trả tiền cho phần diện tích chưa được công nhận như thể nó đã là của bạn.
Mua nhà sổ chung có làm sổ riêng được không?
Có thể, nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa và các đồng sở hữu đồng ý. Nếu không đủ điều kiện, bạn sẽ ở trong tình trạng đồng sở hữu lâu dài. Hỏi bộ phận địa chính trước khi mua.
Nhà xây thêm tầng chưa có trong sổ thì có sao không?
Phần xây thêm chưa được ghi nhận quyền sở hữu, có thể chưa có giấy phép. Khi mua, phần này không được bảo vệ như phần đã ghi nhận. Đề nghị người bán làm thủ tục cập nhật, hoặc tính rủi ro vào giá.
Có nên mua nhà cuối hẻm cụt không?
Hẻm cụt yên tĩnh, ít xe qua lại, hợp với gia đình có trẻ nhỏ. Nhưng thoát hiểm, thoát nước có thể khó hơn. Kiểm hướng nước chảy trong hẻm và đường thoát hiểm khi có cháy trước khi quyết định.
Mua nhà hẻm có vay ngân hàng được không?
Được, nếu nhà có giấy chứng nhận hợp lệ và ngân hàng chấp nhận tài sản bảo đảm. Một số ngân hàng xem xét bề rộng hẻm, khả năng tiếp cận khi định giá. Hỏi ngân hàng trước khi đặt cọc.