Ở xã Tân Nhựt, đừng suy từ chữ "xã" rằng nhà ở được miễn phép. Luật Xây dựng chỉ miễn giấy phép cho nhà ở riêng lẻ ở nông thôn khi nơi đó chưa có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết được duyệt, cùng một số trường hợp khác như sửa chữa bên trong không ảnh hưởng kết cấu. Phần lớn đất ở quanh Tân Túc, Tân Kiên và nhiều khu ở Tân Nhựt cũ đã nằm trong các quy hoạch của thành phố, nên xây mới hoặc cơi nới thường phải xin phép. Hồ sơ nộp theo phân cấp hiện hành, thường ở bộ phận một cửa của xã.
Bài này giúp bạn tự kiểm trước khi xây: thửa đất có được xây nhà không, có thuộc diện phải xin phép không, hồ sơ gồm gì, và những lỗi khiến công trình bị đình chỉ, phạt, buộc tháo dỡ. Quy định về cấp phép và phân cấp thay đổi theo thời gian; hãy kiểm với cơ quan có thẩm quyền trước khi khởi công.
Bước đầu tiên không phải bản vẽ mà là thửa đất
Trước khi gọi thợ, xem giấy chứng nhận của thửa đất ghi mục đích sử dụng gì. Chỉ đất ở mới được xây nhà ở. Ở Tân Nhựt, rất nhiều thửa đất có một phần đất ở và một phần đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm; phần đất nông nghiệp không được xây nhà, kể cả nhà tạm, trừ công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp theo quy định. Nhiều gia đình xây phần sau nhà lấn sang phần đất nông nghiệp trong cùng thửa, rồi gặp rắc rối khi bán hoặc khi cơ quan kiểm tra.
Tiếp theo là quy hoạch. Thửa đất có nằm trong lộ giới của một con đường dự kiến mở rộng không, có trong khu quy hoạch công viên, trường học, kênh thoát nước không, chỉ giới xây dựng cách ranh lộ giới bao nhiêu. Thông tin này bạn xin được từ cơ quan quản lý quy hoạch hoặc tra trên hệ thống thông tin quy hoạch của thành phố. Nhà nằm trong vùng quy hoạch có thể chỉ được xin phép có thời hạn, hoặc không được cấp phép.
Cuối cùng là hiện trạng: thửa đất có tranh chấp không, có đang thế chấp không. Nhà xây trên đất đang thế chấp ngân hàng thường cần sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Ba lớp kiểm này — mục đích sử dụng, quy hoạch, hiện trạng pháp lý — quyết định bạn có xây được hay không, trước cả chuyện xây mấy tầng.
Trường hợp nào thường được miễn, trường hợp nào phải xin
Sửa chữa, cải tạo bên trong. Thay gạch nền, sơn lại, thay trần, đổi bố trí phòng không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, không đổi công năng, không ảnh hưởng an toàn và mặt ngoài hướng ra đường có quy định quản lý kiến trúc — thường thuộc diện miễn phép. Vẫn nên báo tổ dân phố khi thi công để hàng xóm biết.
Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn chưa có quy hoạch. Luật miễn phép cho nhà ở riêng lẻ dưới một quy mô tầng nhất định, thuộc khu vực chưa có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt. Ở Tân Nhựt, hãy kiểm thật kỹ xem nơi bạn có thuộc khu vực chưa có quy hoạch hay không; phần lớn là đã có.
Xây mới nhà ở. Ở khu vực đã có quy hoạch, xây mới thường phải xin giấy phép xây dựng.
Cơi nới thêm tầng, mở rộng diện tích. Thường phải xin phép, vì ảnh hưởng kết cấu, chiều cao, mật độ xây dựng.
Sửa chữa thay đổi kết cấu, mặt tiền. Thay cột, dầm, sàn; đục mở cửa ra mặt đường; nâng nền đáng kể — thường phải xin phép sửa chữa, cải tạo.
Hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thường gồm
Thành phần cụ thể theo quy định hiện hành; thường có:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu.
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, thường là giấy chứng nhận.
- Bản vẽ thiết kế xây dựng: mặt bằng công trình trên lô đất, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng, sơ đồ đấu nối hạ tầng như thoát nước, cấp điện.
- Với công trình có tầng hầm hoặc xây sát công trình liền kề, có thể cần cam kết bảo đảm an toàn cho công trình bên cạnh.
- Với nhà quy mô lớn hơn mức nhất định, bản vẽ cần đơn vị có năng lực thiết kế lập.
Khi nộp, xin phiếu tiếp nhận ghi ngày hẹn. Thời gian xét có thể kéo dài nếu hồ sơ cần bổ sung. Đừng khởi công trước khi có giấy phép, dù "ai cũng làm vậy" — chính những công trình xây trước, xin sau là nhóm hay bị đình chỉ nhất.
Lộ giới, hẻm và chuyện lùi nhà
Ở Tân Túc, Tân Kiên cũ, nhiều nhà nằm trong hẻm nhỏ từ thời đất ruộng chia lô. Mỗi con hẻm có lộ giới theo quy hoạch, có khi rộng hơn hiện trạng. Khi xin phép xây dựng, nhà phải lùi vào trong chỉ giới xây dựng; phần đất nằm trong lộ giới thường không được xây kiên cố. Đây là điều gây bất ngờ cho nhiều người: mua một miếng đất có diện tích ghi trên sổ, nhưng khi xin phép mới biết một phần phải chừa ra.
Vì vậy, nên xin thông tin lộ giới trước khi thiết kế, tốt nhất là trước cả khi mua. Bản vẽ lập trên diện tích còn lại sau khi trừ lộ giới sẽ sát thực tế hơn và ít bị yêu cầu sửa. Với nhà mặt tiền Quốc lộ 1 hay các trục đường lớn trong xã, ngoài lộ giới còn có hành lang an toàn đường bộ và quy định về kiến trúc mặt đứng; hỏi kỹ cơ quan quản lý.
Một chuyện hay gặp là hàng xóm xây sát ranh, lấn ra hẻm. Khi bạn xin phép, cán bộ đo theo quy định, không theo hiện trạng nhà bên. Đừng lấy nhà hàng xóm làm chuẩn rồi bị yêu cầu lùi khi đã đổ móng.
Xây trên đất ruộng cũ: thêm những điều phải tính
Phần lớn đất ở mới ở Tân Nhựt từng là đất ruộng, đất phèn, nhiều chỗ thấp. Về mặt thủ tục, khi chuyển mục đích sang đất ở, bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích, nộp tiền sử dụng đất theo quy định, rồi mới xin phép xây dựng; xây trước rồi xin chuyển sau là trái quy định. Phần thủ tục chuyển mục đích và rủi ro của đất nông nghiệp được nói kỹ ở mục nhà ở – đất đai của trang.
Về mặt kỹ thuật, đất yếu đòi hỏi móng phù hợp, nâng nền để tránh ngập. Khi nâng nền, cần tính cao độ so với đường, hẻm và nhà bên cạnh theo quy định chung của khu vực; nâng nền quá cao so với xung quanh có thể làm nước dồn sang nhà hàng xóm và gây tranh chấp. Hỏi cơ quan quản lý về cao độ nền khuyến nghị nếu có.
Đừng quên đấu nối thoát nước. Nhà mới xây ở vùng ruộng cũ thường chưa có cống chung, nước thải xả ra mương, kênh nội đồng. Bản vẽ xin phép có phần đấu nối hạ tầng; hãy hỏi thực tế khu vực có hệ thống thu gom không, và nếu chưa có thì cách xử lý tạm thời theo quy định như bể tự hoại đúng chuẩn.
Xây không phép hoặc sai phép: hậu quả thực tế
Công trình xây không phép hoặc sai nội dung giấy phép có thể bị lập biên bản, đình chỉ thi công, xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ phần vi phạm theo quy định. Ở vùng ven đô đang đô thị hoá nhanh, việc kiểm tra trật tự xây dựng được chính quyền chú ý; trong giai đoạn bộ máy mới, trách nhiệm quản lý trật tự xây dựng ở cấp xã được nhấn mạnh.
Hậu quả lâu dài còn nặng hơn tiền phạt. Nhà xây không phép khó được ghi nhận tài sản gắn liền với đất trên giấy chứng nhận, khó thế chấp vay ngân hàng, khó bán với giá tương xứng, và khi Nhà nước thu hồi đất, phần xây không phép có thể không được bồi thường như công trình hợp pháp. Người mua lại nhà xây không phép thừa hưởng luôn những rủi ro này.
Nếu đã lỡ xây khi chưa có phép, đừng tìm cách "lo" qua kênh không chính thức. Hỏi cơ quan quản lý xem công trình có thuộc diện được xem xét cấp phép hay điều chỉnh không, và làm theo hướng dẫn. Mỗi trường hợp xử lý khác nhau tùy mức độ vi phạm và quy hoạch tại chỗ.
Từ lúc định xây tới lúc khởi công: trình tự gợi ý
Một trình tự hợp lý cho người xây nhà ở Tân Nhựt, để không phải đập ra làm lại:
- Kiểm giấy chứng nhận: mục đích sử dụng đất, diện tích đất ở, có thế chấp không.
- Xin thông tin quy hoạch, lộ giới, chỉ giới xây dựng của thửa đất tại cơ quan quản lý hoặc tra trên hệ thống thông tin quy hoạch.
- Hỏi bộ phận quản lý xây dựng của xã xem công trình của bạn thuộc diện phải xin phép hay được miễn.
- Thuê thiết kế dựa trên diện tích còn lại sau khi trừ lộ giới; báo cho người thiết kế về nền đất yếu, cao độ đường hẻm.
- Nộp hồ sơ xin phép, nhận phiếu hẹn, bổ sung nếu có yêu cầu.
- Có giấy phép rồi mới ký hợp đồng thi công chính thức và khởi công; thông báo khởi công theo quy định nếu có yêu cầu.
Trình tự này nghe dài, nhưng mỗi bước làm xong trước khi đặt viên gạch đầu tiên đều rẻ hơn rất nhiều so với sửa sai sau khi đã đổ móng.
Trong lúc thi công: giữ hoà khí với hàng xóm
Xây nhà trong hẻm nhỏ ở Tân Túc, Tân Kiên cũ ảnh hưởng nhiều nhà xung quanh: vật liệu chiếm lối đi, xe chở cát đá ra vào, tiếng ồn, bụi xi măng, nước rửa vật liệu chảy ra hẻm. Trước khi khởi công, nên gặp các nhà liền kề, báo thời gian thi công dự kiến, chụp ảnh hiện trạng tường nhà bên cạnh để sau này nếu có nứt, hai bên có căn cứ đối chiếu.
Trong khi thi công, giữ vật liệu gọn, không chiếm hết lối đi, dọn hẻm cuối ngày, hạn chế làm ồn vào giờ nghỉ trưa và buổi tối — nhất là ở khu có nhiều công nhân làm ca đêm, ngủ ban ngày. Nhiều tranh chấp kéo dài nhiều năm ở vùng ven đô bắt đầu từ một công trình xây nhà làm nứt tường nhà bên mà không ai chụp ảnh hiện trạng trước.
Nếu có nhà bên cạnh phàn nàn về nứt tường, lún nền khi bạn đang đóng cọc hay đào móng, đừng cãi ngay. Dừng hạng mục đang làm, mời thợ chính và chủ nhà bên cạnh cùng xem, đối chiếu ảnh hiện trạng, ghi lại. Xử lý sớm thường chỉ tốn công trám vá; để kéo dài thành tranh chấp thì tốn cả thời gian lẫn tình làng nghĩa xóm.
Câu hỏi thường gặp
Tân Nhựt là xã thì xây nhà có cần xin phép không?
Không thể suy từ tên đơn vị. Luật miễn phép cho nhà ở riêng lẻ ở nông thôn chỉ khi khu vực chưa có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết được duyệt. Phần lớn khu dân cư ở Tân Nhựt đã có quy hoạch, nên thường phải xin phép. Hỏi bộ phận quản lý xây dựng của xã cho thửa đất cụ thể.
Sửa nhà, lát lại nền, sơn tường có phải xin phép không?
Sửa chữa bên trong không ảnh hưởng kết cấu chịu lực, không đổi công năng, không làm thay đổi mặt ngoài có quy định quản lý thường được miễn phép. Nâng nền, đổi kết cấu, cơi tầng thì thường phải xin phép. Nếu không chắc, hỏi trước khi làm.
Đất có một phần đất ở, một phần đất nông nghiệp, xây nhà phần nào?
Chỉ xây nhà ở trên phần đất ở. Muốn xây trên phần đất nông nghiệp, phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền cho phép trước. Xây lấn sang phần đất nông nghiệp là vi phạm và gây rắc rối khi bán, thế chấp.
Ai được lập bản vẽ xin phép xây nhà?
Với nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ, quy định cho phép hộ gia đình tự tổ chức thiết kế trong một số trường hợp; quy mô lớn hơn phải do tổ chức, cá nhân có năng lực thiết kế. Hỏi cụ thể theo quy mô công trình của bạn.
Đã có giấy phép, muốn xây khác bản vẽ một chút có được không?
Thay đổi so với giấy phép có thể phải xin điều chỉnh giấy phép, tùy mức độ thay đổi. Xây khác nội dung giấy phép là xây sai phép, có thể bị xử lý. Hỏi trước khi thay đổi, nhất là chiều cao, số tầng, diện tích xây dựng.
Nhà nằm trong quy hoạch mở đường có được sửa không?
Tùy quy định cho khu vực đó. Nhà trong vùng quy hoạch chưa thực hiện có thể được cải tạo, sửa chữa hoặc cấp phép có thời hạn theo quy định. Hỏi cơ quan quản lý xây dựng và quy hoạch cho trường hợp cụ thể.