Nhiều khu đất ở xã Tân Nhựt, nhất là dọc sông Chợ Đệm, kênh rạch và trên ruộng, ao cũ, có lớp bùn sét mềm, nhiều nước ở bên dưới — dân xây dựng gọi là "đất yếu". Loại đất này lún dần khi chịu tải trọng của nhà cửa, đường sá, lớp cát san lấp; nếu lún không đều, nhà dễ nghiêng, nứt tường, nứt sàn, sân và hẻm thấp dần so với đường.
Đất yếu không có nghĩa là không xây được — cả vùng đồng bằng sông nước đều xây trên loại đất này. Nhưng nó đòi hỏi hiểu biết và chuẩn bị. Bài này giải thích cơ chế bằng lời dễ hiểu, chỉ ra các dấu hiệu cần để ý và những câu hỏi nên đặt ra với kỹ sư. Không thay được khảo sát chuyên môn; mục đích là để bạn biết khi nào cần đến nó.
Đất yếu hình thành thế nào ở vùng này
Vùng đất phía tây nam thành phố được bồi lên từ phù sa sông và trầm tích đầm lầy qua hàng nghìn năm. Những lớp trầm tích trẻ ấy chứa nhiều hạt sét mịn, chất hữu cơ và rất nhiều nước, nén chặt rất ít. Khi bạn bóp một nắm bùn ven sông, nó nhão ra giữa các ngón tay — đó chính là bản chất của lớp đất mà nhiều ngôi nhà đang đứng bên trên.
Ở những chỗ từng là rạch, ao, mương, lớp bùn mềm còn dày hơn, vì đó là nơi trầm tích đọng lại lâu nhất. Khi rạch bị lấp, ao bị san, bề mặt trông giống hệt đất xung quanh, nhưng bên dưới vẫn là một "túi bùn". Đây là lý do hai ngôi nhà cạnh nhau có thể lún rất khác nhau.
Người thi công lâu năm ở vùng này hay kể chuyện ép cọc: có chỗ cọc xuống rất sâu vẫn chưa gặp lớp đất cứng, có chỗ chỉ cách vài chục mét lại nông hơn nhiều. Sự khác biệt ấy cho thấy vì sao không nên lấy kết quả khảo sát của khu đất bên cạnh để thay cho khu đất của mình.
Đất phèn và đất yếu thường đi cùng nhau ở vùng này, vì cả hai đều sinh ra từ môi trường đầm lầy ven biển xưa. Một khu đất có thể vừa chua phèn vừa mềm yếu — hai vấn đề cần tính cùng lúc khi xây dựng.
Ở những gò đất cao tự nhiên, nơi các xóm cũ thường được lập, lớp đất bên trên chặt hơn, ít bùn hơn. Người xưa chọn chỗ ở không phải ngẫu nhiên: họ dựng nhà trên gò, để ruộng ở chỗ trũng. Nhìn vị trí các ngôi nhà cổ, ngôi đình trong vùng, bạn có thể đoán phần nào đâu là đất cao tự nhiên.
Vì sao đất yếu lún, và lún bao lâu
Khi bạn đặt một tải trọng — lớp cát san lấp, móng nhà, bồn nước — lên đất bùn sét, nước trong các lỗ rỗng của đất bị ép ra từ từ, các hạt đất xích lại gần nhau, mặt đất hạ xuống. Vì đất sét thoát nước rất chậm, quá trình này không xong trong vài tháng mà có thể kéo dài nhiều năm. Kỹ sư gọi đó là lún cố kết.
Lớp cát san lấp dày đổ lên ruộng cũ tự nó đã là một tải trọng lớn. Nhiều khu đất mới san lấp tiếp tục lún trong nhiều năm, kể cả khi chưa xây gì. Nếu xây nhà ngay trên nền vừa lấp, nhà sẽ lún theo nền; nếu móng nhà đặt trên cọc xuống lớp đất tốt mà sân, hẻm xung quanh vẫn lún, bạn sẽ thấy nhà "trồi" lên so với sân, bậc thềm hở chân.
Lún tự nó không đáng sợ bằng lún không đều. Một ngôi nhà lún đều cả khối thì chỉ thấp đi; lún lệch — một góc lún nhiều hơn góc khác — mới làm nứt tường, kẹt cửa, nghiêng nhà. Lún lệch hay xảy ra khi nhà nằm một nửa trên đất cũ, một nửa trên ao lấp, hoặc khi nhà mới xây sát nhà cũ.
Dấu hiệu nên để ý ở nhà mình
Vết nứt xiên ở góc cửa sổ, cửa đi. Vết nứt chạy chéo từ góc ô cửa lên trên thường là dấu hiệu lún lệch. Vết nứt tóc nhỏ do co ngót vữa thì khác, thường mảnh và ngẫu nhiên.
Cửa kẹt, đóng mở khó dần. Khung cửa bị méo vì tường lún không đều. Nếu nhiều cửa cùng kẹt theo một hướng, càng nên để ý.
Sàn nghiêng, nước đọng một phía. Lau nhà thấy nước dồn về một góc, đặt viên bi trên sàn thấy lăn về một phía.
Khe hở giữa nhà và sân, nhà và nhà bên. Khe giữa bậc thềm và sân mở rộng dần, hoặc khe giữa hai nhà sát vách to ra.
Ống nước gãy, rò rỉ dưới nền. Đường ống chôn dưới sân hay bị gãy ở chỗ nối vào nhà khi nhà và sân lún khác nhau.
Vết nứt to ra theo thời gian. Dán một mẩu giấy hoặc đánh dấu hai đầu vết nứt, ghi ngày. Sau vài tháng xem nó có dài, rộng thêm không — đây là thông tin rất có ích cho kỹ sư.
Khi nào cần mời kỹ sư
Vết nứt rộng, kéo dài, mở rộng theo thời gian; cửa kẹt ngày càng nhiều; sàn nghiêng thấy rõ; có tiếng răng rắc trong kết cấu — đó là lúc nên mời kỹ sư kết cấu hoặc đơn vị kiểm định có chuyên môn đến xem, thay vì chỉ trát lại vết nứt cho đẹp. Trát lại mà không xử lý nguyên nhân thì vài tháng sau vết nứt lại hiện ra.
Kỹ sư có thể đề nghị theo dõi thêm một thời gian, gia cố móng, tách khe lún giữa phần nhà cũ và phần cơi nới, hoặc các giải pháp khác tuỳ mức độ. Trang này không khuyên giải pháp cụ thể vì mỗi ngôi nhà mỗi khác.
Khi trao đổi với kỹ sư, mang theo những gì bạn đã ghi nhận: ảnh vết nứt qua các thời điểm, ngày phát hiện, các lần sửa chữa trước, bản vẽ cũ nếu còn, và câu chuyện về khu đất (từng là ao, ruộng hay gò). Thông tin càng đầy đủ, chẩn đoán càng sát.
Nếu nứt lún xuất hiện sau khi nhà bên cạnh xây dựng, đào móng, ép cọc, hãy chụp ảnh, ghi ngày, và trao đổi sớm với chủ công trình, có chính quyền chứng kiến nếu cần. Việc xác định nguyên nhân và trách nhiệm cần kỹ thuật và thủ tục; giữ bằng chứng sớm sẽ giúp bạn nhiều.
Những câu hỏi nên đặt ra trước khi xây trên đất yếu
Khi chuẩn bị xây nhà, xưởng trên đất ruộng, ao cũ hay ven sông, những câu hỏi này giúp bạn làm việc với kỹ sư, nhà thầu hiệu quả hơn:
- Khu đất trước đây là gì: ruộng, ao, mương, rạch? Lấp khi nào, bằng gì, dày bao nhiêu?
- Đã có khảo sát địa chất (khoan lấy mẫu) chưa? Lớp đất tốt nằm ở độ sâu nào?
- Giải pháp móng đề xuất là gì, và vì sao chọn nó cho khu đất này?
- Nhà có giáp nhà cũ không? Có cần khe lún, có cần biện pháp bảo vệ nhà bên khi thi công?
- Nền nhà đặt ở cao độ nào so với đường và mức nước triều cao từng ghi nhận?
- Sân, hẻm, đường ống quanh nhà xử lý ra sao để không bị lún tách khỏi nhà?
Không có câu trả lời chung cho mọi khu đất. Chi phí khảo sát địa chất thường nhỏ so với tổng chi phí xây dựng và rất nhỏ so với chi phí sửa nhà lún nứt. Các yêu cầu về giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế thuộc mục Nhà ở và đất đai, Thủ tục hành chính; hãy kiểm quy định hiện hành.
Nền thấp dần: chuyện của cả con hẻm
Nhiều người ở vùng này có cảm giác "nhà mình thấp dần". Một phần là do nhà lún; một phần lớn hơn là do đường xung quanh được nâng lên qua các lần sửa chữa. Kết quả giống nhau: nền nhà thấp hơn đường, nước mưa và nước triều chảy vào. Đình Tân Túc với nền thấp hơn mặt đường gần nửa mét là ví dụ báo chí từng ghi lại.
Khi nhà thấp hơn đường, phản xạ tự nhiên là nâng nền. Nhưng nâng nền là thêm tải trọng lên đất yếu, có thể làm nhà lún thêm; nâng không đều có thể gây nứt. Nâng nền cũng làm trần nhà thấp xuống, cửa phải sửa. Đây là việc nên có tư vấn kỹ thuật, không chỉ đổ thêm cát, lát gạch mới.
Về lâu dài, chuyện cao độ là chuyện của cả con hẻm, cả khu phố: nếu mỗi nhà nâng một kiểu, hẻm thành những bậc lên xuống, nước dồn vào nhà nào thấp nhất. Thống nhất với hàng xóm và hỏi chính quyền về cao độ quy hoạch trước khi nâng là cách tránh nâng đi nâng lại nhiều lần.
Sống trong nhà cũ trên đất yếu
Nhiều ngôi nhà cũ ở Tân Túc, Tân Nhựt đã đứng mấy chục năm trên đất yếu và vẫn ổn, vì chủ nhà xưa biết chọn chỗ gò cao, xây nhẹ, móng rộng. Những ngôi nhà ấy thường có tường dày, mái ngói hoặc mái tôn nhẹ, không chồng nhiều tầng. Khi cơi nới thêm tầng bê tông nặng, cân bằng cũ có thể bị phá vỡ.
Nếu bạn định cơi nới nhà cũ, hãy cân nhắc tải trọng thêm vào và tình trạng móng hiện tại. Đôi khi giải pháp nhẹ hơn — khung thép, vật liệu nhẹ — hợp với đất yếu hơn là đổ thêm bê tông. Kỹ sư sẽ giúp bạn chọn.
Trong nhà, những việc nhỏ cũng giúp: không để nước đọng lâu quanh chân tường, sửa ngay ống rò rỉ dưới nền vì nước rò làm đất mềm thêm, trồng cây lớn rễ ăn rộng cách xa móng nhà. Theo dõi vết nứt định kỳ để phát hiện sớm thay đổi.
Đất yếu dưới đường, hẻm và cống
Không chỉ nhà cửa, đường sá trên đất yếu cũng lún. Một con hẻm bê tông đổ trên nền ruộng cũ sau vài năm có thể võng xuống ở giữa, nứt dọc hai bên, tạo thành những vũng nước đọng sau mưa. Ống cống chôn dưới hẻm lún không đều thì chỗ trũng chỗ gồ, nước chảy không thông, rác lắng lại ở đoạn võng.
Đây là lý do nhiều con hẻm phải sửa đi sửa lại, mỗi lần đổ thêm một lớp bê tông lên trên, cao dần so với nhà hai bên. Cách làm ấy giải quyết trước mắt nhưng đẩy vấn đề sang nhà dân, như đã nói ở phần nền thấp dần.
Khi khu phố bàn chuyện làm lại hẻm, nên hỏi đơn vị thi công về cách xử lý nền, cao độ thiết kế, và vị trí, độ dốc của cống. Một con hẻm làm đúng ngay từ đầu, có tính tới đất yếu và đường thoát nước, sẽ bền hơn nhiều lần so với vá víu mỗi mùa mưa.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết đất nhà mình là đất yếu?
Hỏi lịch sử khu đất (ruộng, ao, rạch cũ) và quan sát nhà xung quanh có lún nứt không là bước đầu. Cách chắc chắn là khảo sát địa chất do đơn vị chuyên môn thực hiện, khoan lấy mẫu để biết các lớp đất và độ sâu lớp đất tốt.
Nhà bị nứt có phải do lún không?
Không phải mọi vết nứt đều do lún. Nứt tóc nhỏ ngẫu nhiên thường do co ngót vữa. Nứt xiên ở góc cửa, nứt to ra theo thời gian, kèm cửa kẹt, sàn nghiêng thì nhiều khả năng do lún lệch. Nên nhờ kỹ sư kết cấu đánh giá.
Đất ao mới lấp có xây nhà ngay được không?
Nền mới san lấp trên bùn ao thường tiếp tục lún trong thời gian dài. Xây ngay mà không có giải pháp móng phù hợp dễ dẫn tới lún lệch. Hãy khảo sát địa chất và hỏi kỹ sư về móng, thời gian chờ nền ổn định trước khi xây.
Nâng nền nhà có làm nhà lún thêm không?
Có thể, vì nâng nền là thêm tải trọng lên đất yếu. Nâng không đều còn gây nứt. Trước khi nâng, nên hỏi kỹ sư về tải trọng, cách làm và cao độ nên nâng tới; đồng thời trao đổi với hàng xóm và chính quyền về cao độ chung của hẻm.
Nhà bên xây làm nhà mình nứt thì làm gì?
Chụp ảnh, ghi ngày tình trạng nhà mình càng sớm càng tốt, kể cả trước khi nhà bên khởi công nếu biết trước. Khi có nứt, trao đổi với chủ công trình, có chính quyền chứng kiến nếu cần. Việc xác định nguyên nhân cần kỹ sư hoặc đơn vị kiểm định.